土地明渡について

建物所有を目的に土地を賃貸している場合、借主には「借地権」が発生するので、土地の所有者であっても明け渡しを求めるのは容易ではありません。借主に契約違反があったとしても、ただちに賃貸借契約を解消し、土地を取り戻すことは困難な場合があります。
土地明渡を検討されている際は、行動を起こす前に、まず専門家である弁護士へ相談されることをおすすめします。

土地明渡を求める主なケース

土地明渡を求める主なケースとして、次のようなものが挙げられます。

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地代の未払い・滞納

借主が地代を支払わなかったり、滞納していたりするため、土地明渡を求めることがあります。ただし、地代の未払い・滞納が生じていたとしても、ただちに賃貸借契約の解除が認められるわけではありません。
賃貸借契約書に地代の未払い・滞納の際のルールが明記されていても、例えば1回の未払いで契約を解除して明け渡しを求めることは難しく、実際の適用は裁判所の判断に左右されることが多いです。

借地権の無断譲渡

借地権の無断譲渡も、土地明渡の理由となる場合があります。しかし、無断譲渡があったからといってただちに明け渡しが可能になるわけではありません。借地権の譲渡の判断基準や実際の取り扱いについては、専門知識が必要となります。
例えば、借地人が借地上の建物の名義を第三者に無断で移転した場合、通常、土地の賃貸借契約の解除が可能とされます（民法612条）。一方で、建物を第三者に賃貸する行為は、借地権の譲渡とはみなされず、即時の契約解除が認められないことが一般的です。

用法違反

借主が無断で増改築を実施したり、建物の用途を変更したりした場合、特約に基づき契約解除と建物撤去、土地明渡を請求することが可能です。ただし、ここでも適切な手続きが求められます。

土地明渡の流れ

Flow01

現場の確認

オーナー様からの情報を基に、登記情報の確認と現地での実地調査を実施して現況を把握します。

Flow02

内容証明郵便による通知

訴訟を回避し、円滑な解決をはかるために、内容証明郵便を使って未払いの地代の催告、また賃貸借契約の終了を通知します。

Flow03

占有移転禁止の仮処分

占有移転禁止の仮処分は、土地明渡の判決の実効性を確保するための手続きです。借主が失踪したり、第三者へ占有権を移してしまったりしないように、事前に手続きを行います。

Flow04

地代の回収・明渡請求

借主が協議を拒否したり、連絡が取れなくなったりした場合、裁判所に訴訟を提起して地代の回収や土地明渡請求を行います。

Flow05

強制執行

土地明渡を認める判決が出ても、借主がそれに従わない場合、強制執行による明渡手続きを行います。

土地明渡は弁護士へご相談ください

借主が法律で守られているため、地代の未払いや契約違反があっても土地明渡を求めるのは簡単ではありません。ご自身で対応しようとしても、困難な場合が多いので、専門家である弁護士へご相談ください。
阿倍野区昭和町にある阿倍野なみはや法律事務所では、専門的なサポートで土地オーナー様の権利・利益をお守りいたします。