地代・賃料の増額・減額について

長期にわたる賃貸契約の中で、経済状況の変動や物価の変化から、地代・賃料が不適当に感じられることは少なくありません。基本的には地代・賃料の増額・減額は、両当事者間の合意で調整がなされることが一般的です。もし合意が難しい場合、法的手段を用いて適切な地代・賃料を設定することも可能です。

地代の増額・減額が認められるには

借地借家法において、除外の特約がない限り、税負担の増減、土地価格の変動、近隣地代の比較などの観点から、不合理な地代であると認定されれば、増減請求が可能です。

賃料の増額・減額が認められるには

特定の期間、賃料の増減を拒む特約がない場合、物件や土地にかかる税や公課の増減、価格変動、同種物件の家賃相場との比較などをもとに、増額・減額の請求が可能となります。

地代・賃料の増額・減額の方法

地代・賃料の増額・減額を行う場合、まずはその旨を相手に意思表示します。例えば、賃料の増額を希望する場合、貸主は借主へ適切な方法（内容証明郵便など）でその意向を伝える必要があります。具体的な金額の明示は法律で必須とされていないため、要求や要請の表明が法的には有効とされています。

法的効力が発生するタイミング

地代・賃料の増減請求が法的な効力を持つのは、その意思表示が相手に到達した時点からとなります。そのため、過去に不相当な地代・賃料だった時期があっても、請求は意思表示到達後の期間にのみ適用されます。

逆に言うと、意思表示が相手に到達していれば、その時点から法的な効果が生じるということです。裁判で「不相当な地代・賃料であった」という判決が出れば、効果の発生は意思表示の到達時点からとなり、過去の賃料の過不足についてもこの時点から計算・清算されることになります。なお、これらの過不足には年利1割の利息が適用されます。

地代・賃料の増額・減額の流れ

Flow01

協議

まず賃借人と賃貸人の間での協議が行われます。

Flow02

民事調停

協議による解決が困難な場合、地代・賃料の増減請求を求める側が民事調停を申し立てます。

Flow03

裁判

民事調停でも解決できなかった場合、最終的には訴訟を起こすことも検討します。